CGE
alerta CGE
prefeitura.sp.gov.br
Busca:
Prefeitura da Cidade de São Paulo


As informações utilizadas na elaboração das tabelas, mapas e gráficos sobre a Evolução do Uso do Solo Urbano tiveram como fonte o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza (TPCL), mantido pelo Departamento de Arrecadação e Cobrança (DECAR) da Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura de São Paulo. É um cadastro de base fiscal, com a finalidade de permitir o lançamento e a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre a propriedade imobiliária.

Apesar do enfoque predominantemente tributário no registro das informações, o TPCL oferece uma enorme riqueza de dados sobre uso e ocupação do solo no município, sendo utilizado com freqüência por urbanistas e planejadores como fonte para análise do espaço urbano. Com essa finalidade, a então Secretaria Municipal de Planejamento (Sempla) hoje Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) estabeleceu uma metodologia de agregação resultante do cruzamento entre os valores USO e PADRÃO atribuídos pelo TPCL, para cada imóvel cadastrado, gerando as 16 tipologias de uso H relacionadas na tabela Descrição de Tipologias de Uso do Solo – H.

Essa metodologia foi adotada na construção do mapa que indica o uso predominante do solo em relação à área construída, em cada quadra fiscal do município; mas foram também estabelecidas algumas agregações diferenciadas, como a associação do uso residencial de médio e alto padrão, uso misto residencial/comércio e serviços, entre outras.

A base cartográfica atualmente utilizada é o Mapa Digital da Cidade de São Paulo (MDCSP), totalizando, no município, aproximadamente 56.000 quadras. O uso predominante na quadra fiscal foi identificado pela maior proporção da área construída de uma categoria (60% ou mais da área construída total da quadra). Para as quadras em que não foi possível identificar um uso predominante, aplicou-se a categoria de uso misto.

Para as quadras sem edificações, ou apenas minimamente ocupadas, considerou-se a predominância de terrenos vagos. A categoria outros usos refere-se aos casos em que a destinação da área construída na quadra fiscal não está contemplada em nenhuma das categorias de uso. Há ainda um conjunto de quadras codificadas na base cartográfica do município que correspondem a áreas públicas ou para as quais não há informações lançadas no TPCL. Nesses casos, e para a chamada zona rural, não coberta pelo cadastro imobiliário, aplicou-se no mapa a categoria sem informação.

Certos cuidados na interpretação de fenômenos e tendências referentes à ocupação dosolo e à evolução do espaço construído são obrigatórios quando se utiliza o TPCL como base de informações. Se, por um lado, é possível atribuir elevado grau de confiabilidade aos dados sobre as áreas de urbanização consolidada do município, por outro, verifica-se uma perda no grau de precisão nos dados relativos às áreas periféricas, especialmente as situadas ao sul, a leste e a noroeste do núcleo urbano central. Algumas distorções podem ocorrer na análise de séries temporais referentes a distritos e setores urbanos em processo de urbanização. Em relação a essas áreas, há uma defasagem não desprezível entre o registro do cadastro e a situação real de ocupação do solo. Áreas para as quais não há dados registrados no TPCL podem estar, na verdade, ocupadas por loteamentos clandestinos, por invasões (favelas) ou ainda por implantações urbanísticas em glebas nas quais a situação fundiária não se encontra plenamente definida quanto ao ordenamento legal municipal. Incluem-se, neste último caso, alguns conjuntos habitacionais de grande porte implantados por iniciativa do Estado ou do próprio município. Isto vale, por exemplo, para os conjuntos de interesse social situados no extremo leste da cidade de São Paulo, que abrigam dezenas de milhares de moradores e, apesar disso, estão apenas parcialmente representados nos mapas de uso do solo,uma vez que se localizam nas “zonas cegas” do cadastro. Já as favelas, localizadas freqüentemente sobre áreas públicas, muitas vezes aparecem no TPCL como terrenos vagos, o que pode, numa primeira leitura, acarretar interpretação equivocada.

Finalmente, observamos que as flutuações nos valores de área de terreno total para o Município de São Paulo, ocorridas a partir do ano 2002, podem ter diversas explicações: desapropriações totais ou parciais (para abertura ou alargamento de logradouros, por exemplo); retificações das áreas constantes das matrículas (o lançamento pode ter sido feito originalmente com uma área teórica de 1.000 m², mas o proprietário promove a retificação desta área para constar o seu valor efetivo - 983 m², por exemplo); imprecisão das frações ideais lançadas em condomínios (por exemplo, em um terreno de 2.000 m² é construído um condomínio, cuja soma das frações ideais totaliza 99% em vez de 100% - no cômputo da área total da quadra, a soma das frações será de 1.980 m² em vez de 2.000 m², com redução de 20 m²).


Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano/SMDU
Departamento de Produção e Análise de Informação/Deinfo
Técnico responsável: Liane Lafer Schevz/Maria Isabel Rodrigues Paulino
Dezembro de 2015

Prefeitura da Cidade de São Paulo